Le déficit foncier, LMNP et LMP : les nouveaux leviers fiscaux dans l’immobilier en 2025

En 2025, l’immobilier français traverse une période de recomposition majeure. La fin du dispositif Pinel, la crise du logement, la tension énergétique et la hausse du coût du crédit redessinent le paysage de l’investissement locatif. Dans ce contexte, le déficit foncier redevient un outil de défiscalisation central, notamment pour les biens anciens à rénover.
Mais à côté de lui, d’autres régimes — LMNP et LMP — offrent aussi des stratégies fiscales distinctes, parfois complémentaires. Comprendre leurs différences, leurs avantages et leurs interactions est aujourd’hui essentiel pour optimiser un patrimoine immobilier.

Le déficit foncier : principe et fonctionnement

Le déficit foncier s’applique exclusivement aux locations nues, c’est-à-dire non meublées, imposées dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsqu’un propriétaire bailleur opte pour le régime réel d’imposition, il peut déduire ses charges réelles (travaux, frais de gestion, assurances, taxes, intérêts d’emprunt) de ses loyers.

Si le total des charges excède les revenus locatifs, on parle alors de déficit foncier. Cette perte peut être déduite du revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 € par an — voire davantage dans certains cas. Ce mécanisme réduit directement l’impôt sur le revenu.
Le surplus au-delà du plafond, ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt, peut être reporté sur les revenus fonciers positifs des dix années suivantes (source : Économie.gouv.fr ). Depuis 2023, une mesure exceptionnelle permet d’aller plus loin : le plafond d’imputation est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui permettent de faire passer un logement classé E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Cette mesure, temporaire, est valable jusqu’au 31 décembre 2025.
Elle vise à encourager la rénovation des logements énergivores, dans un contexte où les passoires thermiques (classe G et F) sont progressivement interdites à la location.

Cependant, le bénéfice du déficit foncier n’est pas sans conditions. Le bien doit être loué pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit sur le revenu global. En cas de revente anticipée ou de cessation de location, l’administration fiscale peut annuler l’avantage fiscal obtenu et procéder à un redressement (source : Gererseul.com).

LMNP et LMP : deux régimes alternatifs à la location nue:

À côté du déficit foncier, il existe un autre univers fiscal : celui de la location meublée. Ces régimes n’ouvrent pas droit au déficit foncier à proprement parler, car ils ne dépendent pas des revenus fonciers, mais des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Toutefois, ils permettent d’obtenir des effets fiscaux comparables, notamment grâce à l’amortissement du bien.

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel): 

Le statut de LMNP s’applique à tout particulier qui loue un ou plusieurs biens meublés sans que cette activité constitue sa principale source de revenus. Pour y avoir droit, les recettes annuelles issues des loyers meublés doivent être inférieures à 23 000 €, ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal (source : impots.gouv.fr).

Deux régimes coexistent : Micro-BIC, pour des loyers inférieurs à 77 700 € par an, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

Régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et surtout d’amortir le bien, c’est-à-dire de comptabiliser chaque année une perte comptable correspondant à la dépréciation du logement, du mobilier et des équipements.

L’amortissement, bien qu’il ne crée pas un déficit foncier imputable sur le revenu global, permet souvent de neutraliser la fiscalité sur les loyers pendant plusieurs années. Autrement dit, le propriétaire ne paie pas ou très peu d’impôt sur ses revenus locatifs.

Ainsi, pour un investisseur souhaitant louer en meublé (studio, colocation, location courte durée, etc.), le LMNP est souvent plus souple et rentable que le déficit foncier classique, surtout s’il ne prévoit pas de gros travaux.

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel): 

Le statut de LMP  s’adresse aux investisseurs plus importants. Pour y accéder, il faut remplir deux conditions :

Les recettes locatives meublées doivent dépasser 23 000 € par an ;

Ces recettes doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal (source : service-public.fr ).

Le LMP bénéficie de plusieurs avantages : possibilité d’imputer le déficit BIC sur le revenu global, exonération partielle ou totale de la plus-value à la revente après cinq ans, et exonération d’IFI sous certaines conditions.
Cependant, ce statut implique une inscription au registre du commerce, une comptabilité complète et une fiscalité plus complexe.

Ainsi, le LMP peut être vu comme le « pendant meublé » du déficit foncier : dans le premier, on déduit les amortissements (charges comptables) ; dans le second, on déduit les travaux (charges réelles).

Déficit foncier ou LMNP/LMP : quelle stratégie adopter ?

Le choix entre ces régimes dépend du type de bien, du profil fiscal de l’investisseur et de ses objectifs patrimoniaux.
Le déficit foncier reste l’outil le plus adapté pour les biens anciens nécessitant des travaux importants. Il s’adresse surtout aux investisseurs fortement imposés (30 % ou plus), qui souhaitent réduire leur impôt immédiatement.

En revanche, pour des biens récents ou déjà rénovés, le LMNP s’impose souvent : il permet de dégager des revenus faiblement fiscalisés grâce à l’amortissement, sans contraintes de plafond annuel. L’impact fiscal est plus progressif mais plus stable dans le temps.

Le LMP, quant à lui, s’adresse à des investisseurs professionnels ou patrimoniaux, souvent multi-propriétaires, qui veulent structurer leur parc et profiter des avantages en matière de plus-values et de transmission.

On peut aussi envisager une complémentarité entre ces dispositifs. Par exemple :

utiliser le déficit foncier sur un bien ancien nécessitant rénovation ;

exploiter ensuite un autre bien en LMNP pour lisser les revenus locatifs ;

ou encore transformer un logement nu rénové en meublé après les trois années de location obligatoires pour pérenniser les avantages fiscaux.

Contexte actuel et perspectives

L’année 2025 marque une période charnière pour les investisseurs. Le marché immobilier connaît un ralentissement marqué, les taux d’intérêt restent élevés, et la construction neuve s’effondre. Selon Le Monde (17 décembre 2024), 2024 et 2025 resteront des « années noires » pour la construction, ce qui renforce l’intérêt de l’ancien rénové.
En parallèle, la crise énergétique accélère la mise aux normes des logements. Les propriétaires de biens classés F ou G sont désormais obligés de réaliser des travaux pour continuer à louer, sous peine de voir leur bien devenir juridiquement inlouable (source : TF1 Info, 2025).

Dans ce cadre, le déficit foncier majoré à 21 400 € constitue un atout majeur. Il permet de financer des rénovations énergétiques tout en réduisant l’imposition, transformant une contrainte écologique en opportunité fiscale.

Mais le débat ne s’arrête pas là. Un rapport parlementaire de juillet 2025 (Le Monde, 1ᵉʳ juillet 2025) propose de porter ce plafond à 40 000 € par an, afin de relancer l’investissement locatif dans l’ancien. Si cette réforme entre en vigueur, elle rapprocherait le déficit foncier du régime LMP, en offrant une capacité d’imputation beaucoup plus large.

Aller plus loin: 

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